深圳马家龙小产权房，南山被遗忘的最后价值洼地—

上星期小编和朋友路过马家龙时，看到有位大哥在电线杆上贴着“写字楼出租”字眼的小广告，跟大哥聊了几句他便开始大倒苦水：

“我不是中介，是业主。我的房空置很久了，这边一直都没什么租客，要么是一些租客嫌这里太偏疯狂压价，要么就是租半个月就跑......而且原本平时这些都不用我管的，都是我手下的财务在负责。但是没办法，我看空置了那么久一直没租出去，等着也是干着急，这不是没办法了才出来贴小广告吗......”。

“马家龙在科技园那也这么不好租？”在旁边的朋友惊讶问道。

在外行人看来，马家龙位于南山科技园邻边，而深圳南山区汇聚了众多上市公司，全国许多知名企业纷纷在这落户，更是有着中国硅谷之称，这也是当前国内、几个发展较好的特区之一。对比起宝安等其他区域应该会更好出租，为什么项目在马家龙片区的商办业权人会沦落到自己上街贴小广告的地步呢？

实际上，抽丝剥茧就能看出马家龙片区如今的现状，以及片区域的商办业权人如今面临着哪些瓶颈与挑战了。

酒香也怕巷子深

近年来，马家龙拥有大好的旧改政策扶持，尤其是马家龙片区被列入被列入大沙河创新走廊范畴中，南山区重点打造大沙河创新走廊，旨在打通南山上中下游的经济产业体系，建设成产学研结合、高新技术产业聚集、知识服务业发达、文化创意产业繁荣的核心区域，改造规划及产业升级后必然会带来更多商务办公需求。

马加龙的地段邻近科技园中区，由南山大道、深南大道、南海大道、北环大道围合，外围快速有南光高速、南坪快速和广深高速等。况且南山作为特区，马家龙这片稀缺土地资源价值将进一步显现，有着绝对的地段优势。

再加上地铁12号线开通后，这是目前唯一一条南北穿越宝安老城区的线路，12号线起自南山蛇口左炮台，终到海上田园东站，连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港地区，支撑整个西部发展轴，覆盖西部地区南北向交通需求走廊。

在周边配套方面，有正在如火如荼建设中的立润富达广场及南头城连花广场（城市中心广场）等综合商业体，建好后将是产业研发与商业双核驱动，极大地弥补了这一片区无综合商业体的空白。将是南山最后的价值洼地可能在潜力爆发。

然而，马家龙片区几乎没有三级市场。通常商办经纪机构（中介行）为了方便带看、都会选择扎堆在好成交的热门的高新园区域内驻点。久而久之，马家龙在市场上存在感越来越弱，逐渐被人淡忘。

加上在写字楼租赁方面，除了第三方渠道过少有所限制外，截止到目前为止还有很多写字楼的租赁方式还停留在粗放式招租，负责租赁和运营的人员也都不具备商办经纪人的专业能力，工作内容也相对简单。通过挂个出租牌、委托亲戚朋友口头宣传等方式即完成租赁工作。这种租赁招商方式过于老旧且缺乏专业性，已无法满足不断升级变化的商办市场与租客需求。

而值得业权人思考的是，虽然俗话说“是金子总会发光”，但如今是“酒香也怕巷子深”的时代，马家龙这片南山被遗忘的最后价值洼地是否更应该走出去，推盘方式是否要与时俱进，让更多潜在企业租客知晓马家龙的发展优势与潜力，让市场强烈感知到有马家龙的存在呢？

产业结构混乱，难以承接科技园外溢租客

目前马家龙的租金价格在70-80㎡/月左右，比起南山科技园的租金价格相对便宜，按常理来说，这个价格优势通常会更受租客的青睐，但为何马家龙就是承接不了科技园的外溢租客呢？

马家龙地段虽然处于科技园邻边，但是地貌却与科技园截然不同。马家龙区域内基本上没有遍地的高楼大厦，大多以旧厂房改造的低层办公楼居多，并且由于主干道交通四通八达，租金相对便宜，吸引聚集了大量发展物流电商产业为主的企业。

除此之外，还有当年受政策大力支持的深圳设计产业园与海大创意园，通过马家龙工业片区整体旧城改造及相关产业升级助推，聚集了以文化创意产业类的企业。以此形成了当前马家龙片区以物流电商、文化创意这两类为主的产业结构。

然而，科技园大多企业以高新技术产业为主，按当前马家龙的产业现状混乱来看，即便租金价格相对便宜，也难以满足科技园外溢企业租客的产业聚集需求，难免会使得马家龙片区难以承接这类科技园外溢的租客。

值得马家龙片区业权人思考的是，项目片区的产业结构是否需要升级，是否应往高新技术产业靠拢，通过优化租户结构，来吸引更多科技园外溢租客。待此类租客入住后，是否更应该重视对项目的精细化运营管理，提升企业租户粘性与自身竞争优势，打造差异化办公空间产品，让科技园外溢租客稳稳的留在自身项目内，以此提升溢价空间、获得持续稳定的租金收益。

专业的运营机构如何破解难题？

一、多渠道全市推广精准获客

针对渠道受限，如何开拓租赁渠道？打破片区的局限，通过全市的联动进行推盘，这样才能大幅度加大推广面。采用“线上、线下”渠道两手抓的方式盘活租赁渠道，才能更大幅度、更快速的提高出租率。

专业的商办托管运营机构（吉办托管）在租赁方面将会这样做：通过线上媒体资源全面覆盖，辐射式宣传推盘。吉办托管将借助新媒体的工具，利用网络宣传优势，通过线上吉办选址、智能名片、探楼纪、线上直播、吉办科技官方微信、微博、抖音、头条号等，为托管项目以点带面，呈辐射式宣传，提高项目宣传触达率。实现全渠道、全链路的线上导流生态。

线下资源整合，地毯式覆盖推盘。吉办托管结合下线与200+中介机构，多区域联动推盘，2000多名选址服务商朋友圈同时转发，通过跨区联动招租的模式，遍布深圳打破区域壁垒，迅速联动三级市场，刷爆地产朋友圈。为项目带来强大的流量。同时，吉办科技与深圳市创新中心、科技局等政府机构和各地商会组织有着密切合作的关系，线下资源丰富，引入优质租户几率大幅度提升。

除了扩大推广面外，如何精准获客、优化租户结构？专业的商办运营托管机构将通过吉办市场调研团队为业权人定制化调研，调研分析业权人自身竞争项目优、劣势分析、市场定价分析、周边竞争项目分析后，总结出哪些类型的企业具有高风险、不匹配、以及哪些类型的企业更适合入驻等。

将以上所有的分析内容及专业建议，通过汇总到“项目市场分析报告”提供给业权人。业权人只需一份市场分析报告，即可结合项目自身优势来定向吸引匹配的租客及优化租户结构。

二、提升租户粘性，打造差异化办公空间

除了开拓租赁渠道，优化租户结构外，提供精细化服务也是留下租客重要关键。想要获得持续稳定的租金收益只有不断强化对项目的精细化运营，才能真正满足租客（企业）不断提升的需求，提高租客（企业）粘性，保持健康的空间满租率。

如何提升租户粘性，打造差异化办公服务？吉办托管为项目配备的一对一专属运营专员，通过一套成熟标准化的商办运营管理服务体系，企业维修、日常保洁、投诉处理、物业账单查询、公告通知等企业日常基础运营服务，结合线上智能化高效率模，实现在线及时响应并及时跟进处理后向租户反馈，保证租户服务质量标准化。

（吉办托管运营月报模板截图）