大产权和小产权房转正(未来有可能通过这3种方式实现转正)

在笔者看来,这归根结底还是小产权房惹的祸。小产权房,顾名思义,与70年大产权的房子不同,它们是没有经过土地征收,而直接在集体土地上盖房,然后购买者和居住者主要是本村村民,然后把剩余的一部分卖给了购房者,而这部分购房者基本享受不到任何保障,这往往也是问题频出的源头,因为法律规定小产权房不能向非本集体成员外的第三人转让或出售。

小产权房为什么会出现?

1)城市商品房价格较高。对于小产权房,大家都知道这是不被法律认可所有权的房子,都知道存在一定的风险,但是生活在大城市,面对目前商品房较高的价格,不少人为了买房,抱着侥幸心理,退而求其次。

2)集体可获得较高收益。小产权是集体组织在集体土地上建设的房产,土地成本低廉,可以省去土地出让金等各种税费,所以集体可以获得较高的收益。此外,法律也规定了在集体土地上,农民可自行经营和交易。因此,虽然各地对小产权房进行了限制,但小产权房并没有就此消失,界限比较模糊。

3)小产权不受调控限制。在限购等调控背景下,在一些政策无法覆盖的地方,由于不受调控限制,小产权房的交易反而会更加活跃。总而言之,小产权房的存在有比较大的现实需求。

小产权房存在哪些问题?

1)买卖纠纷不受法律保护。小产权房不受法律保护,所以与其相关的各种买卖鱼交易行为就是违法的,一旦产生了买卖纠纷,购房者的权益就得不到保障。换言之,没有法律的保护,所谓的合同和行为都是不合法的。对于这一点,文章开头举的例子就是最好的说明。

2)房屋质量缺乏监督管理。与大产权房相比,小产权房往往是农村集体自建,缺乏合理有效的规划,而且在房屋质量、社区配套以及卫生绿化等方面都存在一些问题。总而言之,居住体验感是无法与大产权相比的。

小产权房的出路在哪里?

关于小产权的出路,业内一直有很多的讨论,但翻来覆去,无外乎推倒和转正两个方向。对于第一个方向,笔者认为,虽然目前对于小产权房的数量没有权威的统计,但是推倒的可能性并不高,当然不排除小部分小产权存在这个可能,但不具备普遍性。对于第二个方向,这是目前业内讨论的主要趋势,而且对已经买了小产权的业主来说,大家最关心的问题就是小产权能否转正。在笔者看来,未来小产权的出路或许主要有以下几个方向。

1)通过补齐手续转正。清华大学法学院教授崔建远曾表示,针对一些试点的和已经卖出去的,可通过补充手续,完善程序,补足土地出让金等渠道来使得集体土地的房子变为国有土地的房子。那么言外之意呢?笔者认为,虽然目前对于小产权的数量没有权威统计,但可以预想的是,数量并不少,所以应该差异化解决,除了补齐手续使其合法化以外,严重违法的可适当拆除。

2)发展住房租赁市场。按照现行的法律来看,农村集体土地要变成城镇建设用地,需要通过征地的方式来转换土地性质。换言之,集体土地是不可以直接入市的。但是,根据最近两年的土地政策来看,未来集体土地可以通过租赁住房的形式直接进入市,目前已开始试点。在笔者看来,对于人口不断涌入的一二线城市来说,小产权转为租赁住房,既可以通过增加市场供给来起到抑制房价的作用,也给小产权房指明了一个清晰的方向。

大产权和小产权房转正(未来有可能通过这3种方式实现转正)

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