小产权房网结论基本一致，都是一个字——惨。
上半年深圳楼市，总共卖出了为2.6万套住宅，同比2021年上半年少了2.8万套，数据直接腰斩。
二手住宅过户不到万套，仅9965套，创下近10年新低。
新房虽然好点，但住宅只网签16126套，环比及同比跌幅，均达到4成。
数据惨淡的背后，说明大家的信心已跌落谷底。
1
除了惨淡，我看完报告的感受是：
深圳楼市，分化的割裂感很严重，房子已经跟很多人没啥关系。
一方面是，楼市行情太冷，大家已经不关心房地产。
另一方面是，即使降价，但深圳房价依然很贵，很多人还是买不起房。
上半年深圳成交量惨淡，除了没信心，更重要的是没收入了。
二季度全国经济都不太好，GDP增速只有0.4%，各大公司都在精简裁员。
昨天，有张图在朋友圈刷屏，说各大消费企业用户数都在下降，只有招聘软件用户数在上升。
现在经济下行，大家连收入都没安全感，再谈买房，真的有些过于奢侈。
更何况，深圳房价真的不便宜。
首付90万，你只能买东部，首付150万，只能买中部或北部。
首付200万以上，才敢去看西部的房子。
如果再要核心地段，那首付要去到300万-400万以上。
这还只是新房，二手房成本会更高。
除了首付，每个月月供，也不是小数目，一般人是真的扛不动。
另外，市场交易变冷，也打消了大家买房的信心。
很多人是有钱在手，但生怕自己买错，一直在那里观望，决策周期很长。
还有一些，是就等着卖房，但因为房子不好卖，就只能在那干着急。
短期内，这种局面很难被改善。
所以，人们发现，只要你没钱，再关心房地产，也没啥卵用。
还不如，安心躺平，等跟自己有关系了再说。
2
现在的深圳楼市，只有2类房子卖得比较好。
要么总价特别低，要么总价特别高。
龙岗低总价的房子，卖得比较好，南山福田千万以上豪宅，也卖得很不错。
这完全是两类人群，两个市场。
最近，深圳新房，去化也没以前那么好。
很多新盘都打起了首付分期的主意，都在抢仅存的购买力。
比如龙岗一些偏远新盘，开发商直接给钱补贴，首付30-40万就能买3房。
这几天，一个坂田的楼盘，也推出首付分期，2年还清首付的套路。
有朋友开玩笑说，现在深圳明显是韭菜不够用了，刚长出来一点，就要赶紧割掉。
不然全被东莞楼盘，拉过去零首付上车了。
现在有钱在手的朋友，会发现买房真的挺难的。
低价楼盘，看不太上，高价楼盘，真买不起。
总有一些楼盘，适配你的预算，总在反复撩拨，劝你赶紧上车，但你多少觉得不合适。
而心仪楼盘价格又很贵，攒钱不知道攒到猴年马月，而且现在生意不好做，收入也不太稳定。
最惨的是，把首付丢股市里，想着搏一搏单车变摩托。
结果原本可以买南山，现在只能看坪山了。
当然，市中心的豪宅，又是另外一个逻辑。
有钱人们发现，自己生意不好做，做什么亏什么，兜兜转转，还不如把钱存房子里。
自己刚好也想换一套大4房自住，顺便提前准备个学位。
早在5月份，我就预判过，接下来大概率就是改善逻辑，事实也确实如此。
因为有钱人想置换改善，想确保资产保值，所以豪宅肯定卖得好。
但千万以上的豪宅，跟绝大多数人也没太大关系。
3
除了深圳，其他一线城市，也出现普豪分化的割裂感。
5月份，广州珠江新城早就最先启动，当时不少豪宅卖爆。
6月初，上海3000万以上的豪宅，在10天时间就成交了33套。
7月份，北京某千万级豪宅项目10小时内卖光，平均每小时进账12亿。
深圳就更不用多说了，限价豪宅新盘，基本都日光。
二手市场，核心地段的次新豪宅，也是有价无市。
我觉得，还是跟现在的经济情况有关。
因为大环境不好，普通人收入受影响，根本不敢去买房。
即使敢买房，由于总价太高，也只能往低总价的东部买。
有钱人，虽然也受影响，但更多是资产保值需求。
只有少部分，地段特别好，学位强势的豪宅或新盘，才会收到追捧。
中间的绝大多数楼盘，购买力其实是断层的。
看得上的，买不起，买得起的，看不上。
这一点其实很致命，降价也改变不了这一切，更何况也不会降太多。
所有人，都只能耗在这里，于是等着等着，大家就觉得没啥关系了。
最近，其实有个积极的信号：
全国参考价调控，有实质性放松的迹象。
西安已经明确宣布暂停参考价，银行也不再强制参考价。
另外，上海最近也在偷偷放开贷款，二手银行评估价从原来总房价的60%涨到80%，算是实质性松绑。
连后面执行参考价的城市，都在放松，你说最严格的深圳，会不会也会调整？
我觉得，肯定会调，但力度不一定会这么猛。
不过只要调整，这些购买力，就会慢慢恢复。
4
我的判断是，深圳楼市，已经过了最坏的时候。
这个结论乍一看有点反常，因为楼市还是很冷，成交量依然很拉胯。
但我觉得，政策上全国已经有实质性放松，尤其是贷款方面。
比如西安和上海，贷款在确定性放松，深圳虽然没确定，但参考价也到了调整的时候。
之前说的是，参考价原则上一年一调整。
现在到了下半年，已经过了半年多，是否意味着也到了该调整的时候？
当然最明显的变化，还是大家买房的态度。
以前房价下跌，大家是连问的不问，现在很多人是差点钱，但还是想买房。
这段时间，虽然楼市也冷，但还是有不少朋友加我微信，问到底该怎么买房，说明需求依然存在。
还有些很多有钱的客户，反而比之前更关心房地产。
因为他们怕买错，总觉得现在行情让人看不懂，但他们迟早会买房，也会找我们来买。
给我的感受是，深圳楼市最恐慌的时候已经过去。
因为再差也不过如此，跌也跌不到哪去，否极泰来，无非是时机和选筹的问题。
由于种种原因，很多人其实已经基本放弃深圳房子。
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