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所谓“法拍房”，是指遭人民法院强制执行拍卖的房屋。当债务人不清偿或者不能清偿到期债务时，债权人通过司法程序取得生效判决后向法院申请强制执行，将债务人名下的房屋拍卖，以拍卖所得价款使债权得以清偿，而在此过程中遭到拍卖的房屋就是法拍房。

千万不要天真地以为，“法拍房”是人民法院组织拍卖的房子，就不会有坑。事实上，法拍房不仅有坑，而且坑还很多。归纳起来，法拍房有这常见的“十大坑”，你不得不避！

「坑一」在实施限购政策的城市，竞买法拍房也需要购房资格

随着最高人民法院的一纸司法解释《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，自2022年1月1日起，在实施限购政策的城市竞买法拍房也需要具有购房资格。至此，通过法拍方式规避限购政策的路径彻底被堵死。

人民法院在司法拍卖房产时，对竞买人的购房资格的审查采取“程序后置”规则。即，竞买人报名参加竞买时，法院不会审查竞买人的购房资格，而是在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，才来审核竞买人的购房资格。这个时候，司法拍卖已经完成，如果竞买人没有购房资格，那么不仅无法取得成交裁定书和法拍房产权，而且还需要承担相应的法律后果，轻则没收竞买人所交的竞买保证金，重则赔偿损失、罚款、甚至司法拘留等。

「坑二」未满足上市交易条件的法拍房可能无法办理过户手续

有些房屋，需要满足一定条件后，才能进行交易。这种情况，在实施限购限售政策的城市尤其普遍。比如，在实施限购限售政策的城市，政府对商品房规定了一个禁售期，在这个禁售期内不得进行交易和过户等。与此类似的还有经济适用房、小产权房等。

倘若法拍房是未满足上市交易条件的房屋，竞买人在购买后，尽管已经取得人民法院的成交裁定书，但由于司法权力需要尊重合法的行政管理权，因此，必然在限售期内无法就未满足上市交易条件的法拍房办理过户手续，进而无法办理贷款，造成资金压力。

「坑三」法拍房上存在租赁时可能无法实现对房屋的占有和使用

按照《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是著名的“买卖不破租赁”规则。

再根据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这就是“在先租赁权优于抵押权”的规则。

倘若在法拍房设立抵押权之前，或者在人民法院对法拍房采取查封、冻结措施之前，法拍房就已经出租的，那么，无论启动拍卖程序的申请人是普通债权人，还是抵押权人，人民法院的司法拍卖行为均不能使已有的租赁关系解除。在这种情况下，如果法拍房上的承租人不愿意提前解除租赁关系，竞买人取得法拍房后可能无法实现对房屋的占有和使用。

「坑四」法拍房上设立有居住权时无法实现对房屋的占有和使用

2021年1月1日起，《中华人民共和国民法典》生效实施。居住权，是民法典新增的一种用益物权，是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。

按照民法典规定，只有居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

倘若法拍房上设立有较长期限的居住权，那么竞买人在竞买后可能无法实现对房屋的占有和使用。虽然目前法律尚没有规定人民法院的司法拍卖行为是否能够对抗居住权，但就设立居住权的立法目的和精神来看，如果法拍房在被查封、冻结或者抵押之前就已经设立有居住权的，人民法院的司法拍卖行为可能无法对抗在先设立的居住权。

对于竞买人而言，面临的不利后果，无疑就是无法实现对房屋的占有和使用。

「坑五」法拍房上存在抵押权等权利负担时可能无法办理过户

人民法院在司法拍卖房产时，一般都是按现状进行处置，不会涤除房屋上的抵押权等权利负担。假如申请强制执行的债权人并非抵押权人，那么意味着法拍房在被人民法院进行司法拍卖时，抵押权等权利负担并没有被解除，如此一来，在抵押权等权利负担解除之前，竞买人将面临无法为所购买的法拍房办理过户手续。

「坑六」法拍房可能存在质量问题或者属于令人忌讳的凶宅

前面已反复提到，人民法院司法拍卖房产时，一般都是按照房屋现状进行处置，对于法拍房是否存在质量问题，或者是否属于令人忌讳的凶宅，人民法院不仅不会告诉你，而且一定会在拍卖公告中作出免责声明，由竞买人自担风险。

这个时候，若竞买人只是一味地看中法拍房的价格便宜，或者地理位置优越，或者属于学区房等优势，而不去实地查看法拍房的现状，不去房屋所在小区了解房屋是否属于凶宅等信息，一旦“拍槌落地、拍卖成交”后，竞买人再发现房屋存在质量问题或者属于凶宅，法院可不提供退货服务！竞买人只能是自己为自己的冲动和盲目而埋单。

「坑七」法拍房的税可能会是竞买人意料之外的“沉重负担”

无论是在日常交易中，还是国家的法律规定，对于谁是纳税义务人，大家都了然于胸，那就是“谁收钱谁纳税”。但在司法拍卖中，不要想当然地以为也是这样。

人民法院在司法拍卖房产时，一般都会在拍卖公告中标明一条“包税条款”，即，因房屋的拍卖和过户而产生的土地增值税、个人所得税等本应由房屋产权人缴纳的税负需要由竞买人自行承担。也就是说，拍卖款是不含税的，拍卖成交后，竞买人对法拍房办理过户手续时，需要在拍卖款之外另行向税务机关缴纳一笔“不菲”的税费。

虽然《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担。尽管国家税务总局和最高人民法院在《对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复》中明确强调，要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费。但时至今日，部分人民法院依然我行我素，在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费。所以，竞买人不得不认真仔细地看“拍卖公告”。

「坑八」法拍房被案外人提出执行异议可能导致无法取得产权

有些法拍房可能是被执行人家庭唯一住房，或者有些法拍房在人民法院查封、冻结之前就已经转让给第三人，只是没有办理过户，或者还有些法拍房本身存在产权纠纷，比如登记的权利人和实际产权人不一致等，那么就有可能被案外人提出执行异议。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在同时满足“（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记”这四个条件的情况下，案外人可以排除法院对法拍房的执行和拍卖。

假如法拍房属于上述规定的房屋，竞买人即使支付了拍卖款，取得了成交裁定书，也无法取得法拍房的产权，此时只能将法拍房退还给成功提出执行异议的案外人。

所以，竞买人在准备竞买法拍房之前，实地查看房屋现状，询问在房屋内居住人的身份到底是被执行人，还是承租人，抑或是买受人等情况，十分有必要！

「坑九」法拍房是违法建筑而无法办理产权登记，甚至随时可能被拆除

不要以为人民法院司法拍卖的房屋就一定是具有合法产权的房屋，对于“违法建筑”，人民法院“照卖不误”。先来看一下最高人民法院关于“违法建筑”司法拍卖的规定：

最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知：

一、各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力：既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。

二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的。执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

三、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构：理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。

尽管，人民法院强调，要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化，但人民法院在实际执行过程中，依然会对“违法建筑”等不具备初始登记条件的房屋进行处置，只不过，套路在于进行“现状处置”。即，处置前，人民法院会在拍卖公告中披露房屋不具备初始登记条件的现状，并作出免责声明，由买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责和自担风险。

所以，再次强调，竞买人一定要逐字逐句地看人民法院的“拍卖公告”。

「坑十」为了规避限购限售政策而进行虚假诉讼可能会被追究刑事责任

房子到手未满规定年限，想规避限售政策早点卖出去怎么办？

房屋中介出了主意，找人虚构债务关系，签假合同，打“假官司”，再调解结案，向法院申请执行。这可不是什么“高招”，而是名副其实的会让人进牢房的“昏招”！

在司法实践中，就曾有不少中介以及听信中介的买家和卖家因此而获刑。

所以，一定不能抱有侥幸，万万不能为了规避限购限售政策而进行虚假诉讼。

以上列举的只是法拍房常见的十大坑。至于还有没其他坑？答案肯定是有！只不过需要具体情况具体判断，更需要准备购买法拍房的人有一双火眼金睛！总之，购买法拍房时，本着“害人之心不可有，防人之心不可无”的心态，必然是“百利而无一害”！

希望本文能够帮助准备购买法拍房的人慧眼识珠，买到称心如意、物美价廉的“法拍房”！