深圳小产权房回报率,投资收益比当年炒房赚钱吗?

桉树,常绿高大乔木,100多年前从澳大利亚引进我国种植。目前在我国种植分布主要在广东省、广西壮族自治区、湖南省、海南省、云南省等地域。尤其是广西,桉树种植面积达到3000万亩以上,是我国种植桉树最多面积的省份。

桉树应用。桉树主要应用还是取材,作为家具(板材)、建筑模板、造纸等原材料。其次是提取桉叶油素,用于医药方面。

桉树。网络上舆论两边倒,一方面的人长篇大论说桉树有毒、有害、抽水机、霸王树,破坏生态环境,影响子孙后代,呼吁尽快取缔桉树,开展清桉行动。另一方面的人有根有据,有实验,全面证明桉树只是普通树种,无毒、无害,对国土绿化、生态环境,木材供应、产业带动、地方经济发展作出了很大的贡献,只是桉树种植者的不科学经营,贪婪,过度索取造成的负面影响。

那么种植桉树的经济效益如何?6年翻一倍是吹牛?真的超过疫情前炒房投资的收益率吗?也许真实的数据会更高。我们来根据相关数据、案例简单测算下,以广西桂中、南地区为例,种植密度在111株/亩,按100亩系数规模计算。

看看投资种桉树收益到底能不能超过房地产投资。

一、桉树种植成本

以巨尾桉或尾叶桉为例,桉树种植成本主要包括租金、苗木费、肥料费、人工费、管理费、农药费等直接成本,以及间接成本林道维修和开设费用等。

1、租金。900元/亩。按6年计算,150元/亩年。主要考虑能够适宜桉树生长的林地,立地条件中上。

2、苗木费。183元/亩。按1.5元/株,111株每亩,损耗率10%计算。

3、肥料费。749元/亩。按基肥1次、追肥3次,每次1斤。基肥3000元/吨计算,追肥3500元/吨。

4、人工费。810元/亩。林地清理1次180元/亩、挖坑1次150元/亩,种植80元/亩,施基肥1次50元/亩,追肥3次150元/亩。除草4次200元/亩。

5、管理费。300元。按50元亩/年,6年计算。主要是用于护林防火费用开支。

6、农药费。20元/亩,主要是病虫害防治的农药费。

7、林地道路维修费。40元亩,6年内抚育施肥期间维修4次。

以上合计3002元。以自筹资金投资为例,不考虑财务成本。如果是自有林地种植桉树成本将会更低。

二、桉树产量

按照上述投资标准、施肥量,排除不可预见的因素。根据桉树年生长量指标,桉树平均年生长量在2.5至3.2立方米/亩,取中间值2.85立方米/亩,则6年生每亩桉树蓄积量达到17.1立方米/亩,出材达到13.68立方米/亩。广西部分区直国有林场如黄冕林场的桉树产量已达到了19.3立方米/亩以上。如下:

七坡林场桉树亩产达到15.8立方米/亩

三、木材销售

以广西桉树木材销售的方式,绝大多数都采取“包青山”的方式出售,即桉树立木山头价,已剔除运费、伐木费、装卸费、税费、林道维修费、管理费等。按照目前市场平均行情,以及木材成数因素。按550元/立方米计算。

亩产13.68立方米,销售价格达到7524元/亩。

广西国有区直林场桉树亩产值达到1.158万元/亩

例如:钦廉林场2022年桉树9年生亩销售价格(包青山)单价达到了1.158万元/亩。

南宁树木园桉树产值达到1.52万元/亩

例如:南宁树木园2021年10年生桉树,平均每亩销售价格15276元。

四、桉树效益分析

根据上述测算,每亩桉树种植投资(6年)成本为3002元/亩,销售产出为7524元/亩,每亩利润可得4522元。6年投资利润率达150.63%,效益是相当可观的。

五、近年来商品房上涨情况

以广西首府南宁市(准二线城市)为例,2010年南宁市商品房均价在6307元/平方米,2022年商品房均价在12766元/平方米。12年期间,价格只上涨了6459元,上涨率为102.41%

南宁2010年至2022年房地产走势图

以深圳(一线城市)为例,房地产投资黄金期2008年至2014年期间的6年走势如下:

2008年,房价均价12794元/平方米。

2009年,房价均价14858元/平方米。

2010年,2万元台阶,房价均价20297元/平方米。

2011年,房价均价19469元/平方米,因为这年二套首付提高到60%。

2012年,房价均价18729元/平方米。政府严打小产权房。

2013年,房价均价21626元/平方米,止不住的涨。

2014年,政府调控中继续涨,房价均价23973元/平方米。

深圳市房地产6年黄金投资时期从2008年的均价12794元/平方米,涨到2014年的均价23973元/平方米,6年时间上涨额度为11179元,6年投资回报率为87.38%,此时的老百姓、炒房团接近疯狂的投资,市场一片大好。

六、桉树种植投资与炒房投资对比

根据上述相关数据对比,投资6年种桉树的利润回报率为150.63%,投资12年在南宁市炒房利润率才102.41%,投资6年在深圳炒房的利润回报率仅为87.38%,毋庸置疑种植桉树的投资汇率直接秒杀中国房地产。

七、为什么桉树投资回报率这么高?

1、木材供应减少,木材需求增加。一是根据《国家林业局关于严格保护天然林的通知》(林资发〔2015〕181号),到2018年底,我国已全面禁止商业性采伐。意味着全国的天然林(杂木)不能再作为造纸、人造板、生物质能源等原料。二是随着我国对生态环境的重视,一些生态脆弱区逐步减少了以培育木材为主的用材林种植,更多是以防护林、生态保护为主。木材供应断崖式减少。三是从2003年开始,中国房地产飞速发展,木材作为房地产主要支撑材料之一(木材应用:家具、木地板、装修板、建筑模板),跟随着房地产发展一路狂飙,供不应求。

2、应用技术突破,产品市场巨大。桉树木材在2005年以前,最大的应用在于造纸行业,其木材纤维比较适合造纸,作为工业原料林培育。在人造板、家具、家居、建材领域还属于杉木、松木、榉木、橡木,桦木,以及一些红木为主打。随着科技技术突破,桉树的应用越来越广,在人造板(纤维板、密度板技术成熟)领域大放异彩,逐步取代杂木、竹林。在家具板材上独领风骚(胶合板、指接板、刨花板等技术的突破,其稳定性比松、杉更好,价格更低。更易加工),逐步取代了松木、杉木这两大王牌树种的历史地位。

3、金融政策支持,政策利好。广西作为木材主要产区之一,2015年成为全国首个利用国家开发银行贷款支持储备林建设的省份,规划建设国家储备林2800万亩。在2021年,自治区政府出台储备林十条措施,以及广西国家储备林“双千”计划等相关制度加持,全面支持广西储备林基地建设,广西的林地租金价格、现有林流转价格水涨船高。截至2021年,广西累计获得政策性银行、开放性金融机构等贷款授信超过1000亿元支持,大力发展广西林业,大力建设储备林基地。桉树作为储备林树种之一,因此也受到惠及。桉树木材得以保持稳定增长。

人民网新闻截图

5、科学经营种植,产量一路狂飙。随着科技发展,时代进步,桉树的种苗选育更优良,桉树种植技术越来越成熟,施肥和抚育更精细化。桉树从2007年平均6年生亩产出材6立方米,到2022年亩产出材达到了12立方米以上。产量足足提高了一倍。

6、管理简单粗暴,风险相对可控。一是桉树种植的主要风险为:火灾、病虫害,台风等自然因素,其次是林地权属纠纷、盗伐等一些人为因素。自然因素风险可以通过购买商业保险(财政有补助)来降低,基本可以规避。人为因素,这几年国家的法治严明,扫黑除恶工作也常态化,人为因素影响相对也较少。二是管理简单粗暴,主要是桉树种植病虫害少,每年也只抚育施肥1-2次,占用时间精力较少,不像种植果树那么精耕细作、措施频繁。

因此,广西很多的老百姓、个体老板、国有林场都喜欢种植桉树。投资100亩,每年施肥期间管理一下,其余都不用花太多精力和时间,也没有什么太大风险,种植技术简单粗暴。6年后坐等换豪车。有个1000亩的话,坐等换豪宅。

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