乌沙社区小产权房(楼盘评测报告)

要点概述：

户型面积以71-130㎡两房三房为主；

东南亚风情园林设计，景观设计好绿化充足；

内部配套完善，居住舒适度高；

临近穗深城际铁路长安站，周边交通便捷，可直达深圳；

距离深圳宝安区仅2.2公里；

楼盘受外围马路车流噪音影响；

车位配比为1：0.43，车位紧张；

学校、医疗及购物等周边配套稍远，需驾车出行；

目前出售均价：26000/㎡

租金：两室2600元/月、三室3500元/月

文末附有详细户型分析

01楼盘概况信息?

建筑年代：2010年

楼盘位置：长安乌沙兴发路138号

楼栋总数：24栋

产权年限：70年产权

总户数：1564户

占地面积：61290㎡建筑面积：175747㎡

绿化率：40%

容积率：2.86

车位：650个

车位配比：1:0.43

人车分流：是

物业公司：保利物业

物业费：2.3元/平米·月

开发商：东莞东市长佳长安花园开发有限公司

02楼盘详情信息?

PART1/布局与设计

长安花园占地约为6.1万㎡，建筑面积约为17.5万㎡，容积率为2.86，容积率偏高。

楼盘内共有24栋住宅楼，楼栋分四列一字排开，其中有独特的楼栋设计是蝴蝶形状或者工字形状，独特的设计使得户型彼此之间遮挡较少，光照充足。

长安花园平面图

住宅楼为11到18层的小高层

底层均为架空层，共1564户。

园林景观

楼盘内的园林景观设计也是不容忽视的一点，园林绿化率高达40%，经过数十年的生长，小区的绿化和植被已经很茂盛了，实际可见的绿化非常充足。盛夏时节在小区内可以随意找到一个躲避阳光的角落，走在路上也可以感受到绿荫的庇护。

楼盘内的园林布局相当讲究，整体的景观园林设计为东南亚风情特色，以高大树木为主，辅以覆地草坪，将各种树木、流水以及缓坡相结合，与亭台楼榭串连为一体，讲究自然生态，打造出多变的视觉效果，整体更显得绿意盎然。

影响：

楼盘内设计有高低起伏的小道，地势并不平整，家有宝宝或老人行走时需要注意。

园林的景观水池打理的不好，夏天容易滋生蚊虫。

园林维护不及时，有许多枯枝败叶的情况。

枯叶实拍图

内部配套

楼盘内部设置有两个游泳池（分为儿童区与成人区），在炎炎夏日下，家长可与孩童一同享受清凉一刻。

长安花园泳池图

楼盘内还设有篮球场，场地非常的充足。除此以外，楼盘园林内以及架空层还设有乒乓球桌，可以满足住户各种运运需求。

儿童滑梯也是必不可少的，闲暇之余家长带着孩童可来此共享天伦之乐。

儿童滑梯图

底商部分

楼盘的底商主要分布在1/2/5/6/13/19栋的一层，分布业态以生活服务类为主，如生鲜、便利店以及美容等日常需求相关的服务，对住户来说非常的方便。

PART2/法制示范小区

除此以外，项目还有一点区别于很多小区的地方。长安花园为法制文化示范小区，随着推动小区内普法宣传全覆盖，小区的安全指数也随之提高。

03户型分析与日照?

PART1/户型分析

楼盘内的户型面积段在71-130㎡之间，主要以两房与三房为主，比较适合改善型家庭。

小户型面积分布较散，130㎡的大户型集中在15-16#。

楼盘内所有户型以南北为主，采光通风佳，周边无高楼遮挡，朝内可看楼盘园林绿化，朝外视野开阔。

影响：

周边以工厂与居民楼为主，景观视野一般。

建安路与兴发中路车流量大，1-6#靠近建安路，7#13#19#紧邻兴发中路，可能会有车流噪音及灰尘影响。

PART2/日照分析

对于楼栋的日照是否充足这个问题，我们做了一个日常动态模拟：

注：大寒日是一年中日照时间最短的一天

大寒日日照参考：

小区楼栋呈南北朝向，南面中高层的日照时间长，尤其是1-6栋全天无遮挡，日照非常充足。

劣势:

04车位与物业?

小区实行人车分流，安全系数高。小区共有1496户，车位650个，车位租金为350/月租，车位配比是1:0.43，车位非常紧缺，对于人车的业主不太方便。

除租金外，楼盘的停车额外多加了一项车位管理费，费用50元/月。

停车场入口图

楼盘物业为保利物业，物业费是2.3/月，从地面的落叶打理，以及水景的护理情况来看，物业在这方面管理的不是很到位。但在安保方面物业做的还是很不错，从实地踩盘了解来看，楼盘主入口及楼栋入口均有保安执勤，需要刷卡进入，并且保安24小时巡逻，安保较严。

小区物业有兼职中介，租售房屋的业务，方便住户们租售房屋多一条途径，值得信赖。

05交通与周边配套?

PART1/交通

交通：

楼盘东临兴发中路，南临建安路，交通便捷。

住户驾车从建安路出行通过新安大桥可直接抵达深圳，也可从兴发路通过振兴中路去往穗深城际铁路搭乘城轨，线路起于广州东，经东莞止于深圳机场。通过城轨1小时可到达广州，15分钟到达深圳机场，途中还经过东莞沙田、虎门、中堂等镇区，出行十分便捷高效。

PART2/周边配套

楼盘2万公里左右的配套可以满足住户基本的生活需求，但如住户想要享有更好的医疗、商业及学校资源还是要去往长安中心区或深圳。

购物：楼盘距中心区较远，商业配套不是很丰富。距离楼盘最近的为振安商业广场为557米，步行即可到达，2公里内还有南区购物广场与江贝商业中心。

学校：小区对面相隔马路即是人人乐三幼儿园，其它中小学距离较远，如长安镇金沙小学、超英小学、雅正学校以及长安潮信小学都在2公里左右。

医疗：近距离的医疗资源更是非常缺乏，2公里内仅有的两个医疗点均为卫生服务站。

休闲娱乐：项目附近有一个猫山公园和金沙广场，分别距离项目1公里和1.2公里，闲暇饭余之时想要散步的业主也是比较方便的。

06价格走势?

数据来源于Q房网（仅供参考）

长安花园是在2008年开盘的。从价格走势图可以看出，如今项目的价格幅度并不是很大。

开盘价：7500元/平米

现售价：26000元/平米

租金：二室2600元/月；三室3500元/月；

具体户型分析如下：

71㎡两室两厅一卫

71㎡两室两厅一卫

78㎡两室两厅一卫

78㎡两室两厅一卫

93㎡三室两厅两卫

93㎡三室两厅两卫

112㎡三室两厅两卫

112㎡三室两厅两卫

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