小产权房网以上购房问答来自微信公众号一君说房的部分近期问答精选：?
1.买房跟着规划走？
提问：一君老师你好，我前几天有在一篇文章看到深圳的城市总体规划图，想问老师那我是不是相当于掌握了深圳楼市的未来走向呢？我未来深圳买房的话跟着规划图走是不是就不会错了？
一君：你好，买房一定要看城市规划，但是不能完全依赖于深圳规划图，要跟着实际落地的规划方向走，学会辨别哪些规划是靠谱的，哪些规划是炒作的。城市规划对于房价的作用性不言而喻，当市场流行某一种规划理念时，符合其理念的房子就会卖得比较好，但理念终究是纸上谈兵，炒作的热度并不会长久，在深圳这个信息时效性强、更替快的市场里，房子的真正价值终会在市场里凸显出来，被低估的区域价格会上涨，而被高估的区域会横盘。
为什么说规划图不靠谱？因为从开始计划到落地往往需要五年，十年甚至更长的时间，这期间的发展都有不确定因素，规划能短期内影响房价，但真正影响房价的依旧是实际的供求关系，产业落地，配套成熟的区域房价自然会上涨，所以我们不能把规划图当作购房的唯一价值判断，甚至对于大部分普通购房者来说，应该看待规划的作用，重视从自身实际情况出发，自住购房者考虑地段，户型等因素；投资性购房者在合理考虑规划的前提下，也要避免误入严重依赖规划的房屋。目前来说深圳最稳的地方还是前海，光明，深圳湾超总，这是地方由于产业、人口、区位配套等资源的支持，这些都说值得考虑的。
2.南沙买房投资
提问：一君老师你好，坐标深圳，去年八九月份，广州楼市价格直线上升，可惜我去年不了解广州楼市，错过了这一波红利，请问老师现在的南沙区还有哪些地方值得买呢？
一君：你好，首先是明珠湾，这里被看作是另一个珠江新城，发展空间大，不过很多配套设施还需要进一步完善，目前价格偏高，总体来说，明珠湾适合高端买家，短期投资收益不大；
第二是南沙湾，南沙湾聚集了很多高端成熟的配套设施，还有自然环境的加持，不足之处就是缺乏商业综合体，但是房价偏高，投资周期较长，投资者慎重；
第三是万顷沙，万顷沙作为大湾区的交通枢纽，在交通和产业上都有很大的优势，海景资源也很丰富，目前大量的空白芭蕉地是万顷沙板块投资的一个不确定因素，并且配套设施不够完善，但总体来说这里房价较低，短期内利好难以兑现；
第四是蕉门金洲板块，这里区位配套比较成熟，租金也很高，但是缺乏概念支撑，房价上涨空间有限，有5~7年居住计划的刚需购房者可以考虑；最后是黄阁，这里离南沙中心区比较远，环境相对上面几个板块来说稍差一些，生活不够方便，但是价格比较低，预算不多的购房者可以考虑。总结一点就是，买房要么看重，现在要么看重未来，抓住一个方向购买，以后才有较大的升值空间。
3.买学区房
提问：一君老师，你好，因为考虑孩子明年要上小学，这段时间看了一下学区房，看中一个一居室的学区房，面积比较小，卖得比较贵，不知道这种学区房该不该入手？
一君：你好，其实学区房的投资属性是很弱的，本质上来说它的保值是在学区维度，但不在于房产维度，它是不能随着时间的推移有非常明显的上涨的，因为学区这一块的价值是固定的。但是学区房仍是一个比较好的投资产品，不过买学区房依然需要有自身的考虑，不是很建议买那种只有学区房的学区房，就是说这个房子特别小，只有一房或说是一个存储空间，它仅仅是因为挂了一个学区，所以就卖特别贵，这样的产品也不是很看好，特别是未来需要转手，如今也不知道5年之后的学区政策会不会有改变，万一有改变的房子可能就一瞬间就打水漂了，所以相比较而言，如果你要买学区房，要买那些同时具备居住属性的，它是比较正规的三房或者两房。
4.买房建议
提问：老师，你好，本人深圳人，目前计划是打算现在深圳投资买房一套，估计持有5年左右后出手卖掉，想知道选什么样的有房子比价好，未来出手容易。
一君：你好，以下几点需要注意：
1.老房子如果没有顶级的学区和地段的加持，千万别碰，既没有优质学区和顶级地段的老破小，是无法满足现代人的居住需求的，而且整个社区的氛围是无法随着电梯和内部装修的变好而改变的；对于想投资老破小拆迁的人群，与其把钱投在未来几年内不确定发展的老破小上，不如投资别的地方。
2.千万别买70年产权的住宅式公寓，产权房只是拥有了使用权，而没有所有权。虽然是住宅产品，但本质上还是公寓的模式，居住舒适度不高，而且居住人群可能比较杂乱。
3.别碰超大社区和超小社区，超大社区虽然内部配套齐全，但由于人太多太杂，导致居住舒适度下降；而且社区大了之后，二手房的选择变多了，你的房子也不太好卖。超小社区也不能买，品质没保障，随着买房群体的年轻化，这类小社区的抛弃速度也会越来越快。
4.不要买错配产品，就是指豪宅产品中卖刚需产品，刚需产品里卖豪宅产品。对于这类产品，贫富阶级较大，不是富人看不上就是刚需买不起。豪宅考虑的是高尔夫球场、豪华会所和国际学校等，刚需考虑的则是性价比和未来配套。总而言之，影响房子流动性的因素还有很多，如物业、户型等。无论你是自住还是投资，未来你的接盘人一定是自住刚需，所以买房时也要考虑刚需的原则去选房。
5.买老破小楼梯房
提问：一君老师，你好，孩子明年要读小学，看了很多学区房，满足预算内的学区房只有老破小的楼梯房，但是想这样楼梯房我该怎么选比较合适呢？
一君：你好，其实买房的话尽量不要买老破小，但如果迫于无奈只有买一些老破小的一些楼梯房，建议要尽量选择楼梯房二楼或三楼这样的黄金楼层，后期的转手时间会比较短。其次最好选能有一些赠送的面积，比如说有些人的二楼或三楼会有一个露台，对于这种有赠送面积的房子的话，除了本身楼层会有溢价之外，赠送的面积也是可以算钱的。一般来说每一平方米的正数面积可以按照实际房价的一平方米差不多25%左右进行计算。那一个40平的房子相当于多送了一个10平的房子了。
除此之外最好是买带有物业的楼梯房，或是物业收费贵一点的楼梯房，这一点非常重要也很关键，很多人买楼梯房是为了想要节省一年1000多或2000多的物业费，然后去选择没有物业的楼梯房。几年以后会发现跟同地段的物业比较好的楼梯房相比，整个价差会越来越大，整个房子相差起来可能就五六十万的这种差距。最后一点的话是一些老房子的话往往会带有好的学区，如果这些楼梯房是一梯队的学区，而且是9年一贯制的还是非常不错的，对于很多老破小的楼梯房而言，学区的价值是最关键的，也是最核心的。如果很多老破小的楼梯房没有学区的话，像这个房子建议大家尽量别买，因为以后后期转让的难度会比较大。
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