小产权房网问：球主，你好。个人情况：41岁，夫妻双方稳定工作，家庭年收入60，深圳两套房，市值1700，一套有欠款公积金90和银行50。现有资金60，想再买一套，父母深户，还有一个名额。请问购买片区，价位，如何操作比较好？期待球主的回复，感谢！
答：你好，以你们的目前融资能力和收入状况，选筹范围跨度非常大。500-1500左右的产品都可以关注，重点看你们的风险偏好。2个思路：1.深圳入手一套1000万以上的大标。2.深圳入手一套刚需盘投资，剩余资金去其他一线城市加仓，比如北京上海（破限购都好解决），再入手一套刚需盘作为资产对冲。长三角，珠三角和京津冀不是同类产品，涨幅轮动顺序也不一样，分散风险。1100-1600可以考虑的参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。
问：老师好，买第二套，请教专业信任的您，哈哈。预算1300，优选宝中南山。自住+投资，100平三房或更大，一娃4岁。看中大湾区、深中、前海湾规划，但不知如何应对大势选择自己小家。请您指点。不知这几个盘如何尚都、西岸官邸、幸福海岸等。谢谢您
答：尚都户型好的很少，幸福海岸至少有一半还不错。幸福海岸园林景观在宝中算不错的，好过尚都的小区观感。而且幸福海岸的物业也并不差，还是正地铁口，大社区。西岸官邸社区太小了，虽然赠送多，但户型一般，而且单价太贵了。这个小区也是频出笋盘，属于高不成、低不就的一类。这几个盘排序：幸福海岸>尚都>西岸官邸持续看好宝中
问：老师好，近期一直在关注你的帖子，颇受启发。本人计划上半年购房，本人90后，目前年收入60万左右，首付计划在200万以内。主要是自住加投资。目前主要在看梅林一村，觉得福田整体的生活环境相对较好，周边发展也比较稳定。也看了老师推荐金地上塘道和曼海宁，我关注了一下价格要比福田便宜，学位好像也有潜力，所以也可以考虑。老师可以帮忙分析对比一下这三个盘吗，可以给个顺序建议。就我目前的情况来看，除了这两个区域，还有没有推荐的区域。
答：梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能梅林一村也是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。居住：不推荐，整体感觉差投资：梅林彩田片区虽是重点发展区域，但短时间无法兑现，对梅林一村也很难发生推动效应，相对于整体单价偏高，关外次新很大的选择空间，买过后需要考虑以后接手的对象，刚需客已买不起，改善环境差，房龄也已过20年往后金融属性也会越来越差，除非绝对的笋盘。整体居住环境上塘更好，综合考虑推荐上塘
问：新年好！近期宅家学习了很多您的投资理财买房观点和文章，获益良多，想请问下现名下南山有一套房欠250万，但手上现金180万，还有一个房票所以还想在深圳福田投资一个两房小户，次新房，因为是第二套按政策只能付7成了，请问福田有没有推荐的，现在是投资，5年后可能自住，小孩已上高中，学位放在次要因素考虑，但地铁交通希望好，租售比好的，谢谢
答：新年好！深圳有很多种方案可以操作成首付3成，其中全款抵押和3+4是比较主流的方式。全款抵押：找垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成。3+4模式：3成首付+4成首付贷，需要找专业的渠道配合。首付180，如果月供能力不错，可以买入500万总价的住宅。百花、园岭、香蜜湖太贵。你找一下莲花北石厦保税区华强南这几个板块得次新盘。楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。
问：老师您好，我在罗湖有2套老旧小区房。想卖掉其中一套，换一套好一点的。价格大概在700万左右的三房，老师有好一点的推荐吗？
答：置换目的是自住还是投资呢？还是想罗湖片区内置换吗？可以把需求描述的更详细一些，再做推荐
问：老师您好，一直关注您的回复，受益匪浅，也加入了星球。现在问一个个人的问题：2016年时候因为考虑学位及上班方便原因买了科技园南区珑御府180平米的房子，现在房价也有一定涨幅，因为小孩不考虑上旁边的南外学位，同时公司搬回了福田中心区，所以有考虑过换房，一直犹豫：科技南这不高大上但有小孩校车上下点接送方便，上班通勤到中心区也方便。但担心单从投资和房产升值的角度不知珑御府能否赶得上旁边后海或其他小区，毕竟周围都是十多年的老小区。去年这一波宝安南山上涨珑御府好像没怎么涨（存量倒是消化了大多）。这种情形有无必要换房，或换的话有好的区域和小区推荐吗，换肯定折腾，不换又担心涨幅跟不上大势。您给点意见和指导。
答：你好，感谢大额赞赏！科技南片区不太受关注，珑御府因为总价太高，没有小户型，只有2栋楼，大户型涨幅传导比较慢，但不会跑输！一线城市不建议置换，深圳的置换成本也很高，一进一出，税费吃掉大部分利润。如果月供能力不错，建议加按揭后入手一套福田中心或者香蜜湖的自住盘。如果月供比较吃力，建议等珑御府补涨后再出手置换。
问：十三老师好！想在深圳投资房产；今年1月刚在华侨城香山美墅五期买了一套165平米的住宅；综合价10万多一平米精装房，现在还想投资一套，如果是投资住宅要找人代持（儿子单身暂时没有名额），那投资哪个区块的房产比较好；如果是投资商业地产（公寓，写字楼如何选），又是哪些区域比较好？准备资金在1000万～2000万左右；
答：你好，感谢赞赏！深圳投资实操逻辑：一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；三、1000+的产品，只考虑南山；四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；五、不仅看多，而且做多；六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。七、公寓，写字楼，小产权回避板块选择的先后顺序：第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的二梯队学位房。第二类是热点片区没有涨的楼盘。第三类是碧海、龙胜、红山、前海等片区小户型已经上涨，大户型还没启动的片区；第四类是热点片区上涨后将购买力挤到出到的光明、沙井这些副城的中心区域。2个方案：1.子弹800入手2套低价潜力盘。2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。1100-1600可以考虑的参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。以上选筹可作为参考，能不能入手重点还是看价格，逢笋入。
问：十三大神，两个问题：第一个问题，在碧海和沙井中犹豫，碧海的问题是泰华阳光海三房117平879万首付多一百有压力，沙井的问题是鸿荣源禧园128平700万家人担心周围都是农民房居住起来会影响生活品质，您怎么看这两个盘？第二个问题：碧海和沙井比较未来五年的涨幅（同比例），您看好哪个更快？
答：碧海的利好兑现相对快一些，目前碧海大体建设已经完成沙井周期更久短期持有选碧海，长期持有选沙井
问：老师你好，我和爱人工作在龙岗坪地，小孩在读幼儿园过两年读小学，准备在龙岗买房，深圳首套房，三成首付150万以内，总价450以内小三房可以接受，自住加考虑投资升值，龙岗中心城附近这边这两年基本没有多大涨幅，在考虑新盘和二手房之间，新盘考虑附近的龙园大观、君胜熙陇山、远洋新天地，远点有宝荷的京基御景半山，新盘价格350-380左右，二手考虑中心城片区远洋新干线、金地龙城中央等总价360左右，还有附近的地段更好的万科天誉、保利上城等总价450左右，请结合学校、后期潜力和楼盘品质等给点意见，刚需的话是新盘还是二手的好，这几个盘如何选？或者有没有更好的推荐，谢谢
答：你好，其实龙岗中心城未来潜力不如大运板块。如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府龙园大观百万大盘，这个项目的亮点是华中师大附属9年制其他真看不出来什么亮点了，太贵了，这个单价在龙岗选择性太大了；周围都是旧改，买这个盘最少套两年；距离在建16号线龙园站实际距离1公里以上利用率相当低，没有赠送。如果不是新房癌，不建议买这里远洋新天地有点窝，不靠3也不靠16，作为远郊住家盘，单纯只是房子新、品相好，还不太够。另外几个盘也是同理，适合自住，但是大概率跑不赢大势。
问：十三老师，洪浪一村还可以考虑吗？89平三房。
答：小区采光楼充足、楼间距30米左右，车位按1:1，附近省级学校宝安小学及中学但位置略偏僻，楼龄过老，属于50年产权，贷款年限较短，不利于后期出手，整体评估不推荐
问：您好！您的文章及观点每次看完都获益匪浅。有个问题想请教您！小孩6岁下个月该报名上一年级，现金二百万想买个总价600万内上学+增值+自住的。上周冲动订了深中金丽豪宛56平490万的小房子。这周又看了保税区南光名仕宛3房83平610万（福外南校），宝安碧海富通城两房76平630万，中信湾上六座二房73平590万（学校一般）；南山中心区钜建大厦三房83平590万（97年建南油小学）；百仕达四期东郡二房83平570万；龙华壹城中心五区75平570万三房（龙华第二实验学校）。请问老师该如何选择？或者，您有没有更好的建议？非常感谢！
答：考虑自住+学位，深中其实是个还不错的选择。后面几个盘中，福外南还不错，剩下的就不推荐了。南海小学很一般重视教育就多关注第一梯队学位房
问：深圳法拍房风险大吗？是否适合投资？
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